最高法院：執行工作指導第66輯

案例來源于最高人民法院執行局編《執行工作指導》2018年第2輯（總第66輯）執行指導案例。

【規則摘要】

1.評估報告有效期屆滿，并不影響後續執行拍賣程序

——評估報告僅系啓動拍賣時确定保留價參考，進入拍賣程序後，評估報告有效期屆滿，原則上不影響後續拍賣程序。

2.拍賣未通知當事(shì)人，不當然引起(qǐ)網絡司法拍賣撤銷

——拍賣前未通知當事(shì)人，不屬于嚴重違反拍賣程序且損害當事(shì)人或競買人利益情形，故不能(néng)引起(qǐ)網絡司法拍賣撤銷。

3.先抵押後出租，執行标的上租賃權不能(néng)對抗抵押權

——執行标的上申請執行人抵押權設立在先，案外人租賃權成(chéng)立在後，租賃權不能(néng)影響并對抗在先設立的抵押權實現。

4.是否超标的查封，應以評估結果作爲主要參考依據

——判斷保全查封不動産整體價值是否明顯高于保全裁定載明金額時，可采取委托評估方式，以确定查封不動産價值。

5.就(jiù)生效調解書履行問題達成(chéng)協議，屬執行和解性質

——當事(shì)人基于對生效法律文書履行問題而達成(chéng)協議，應屬執行和解協議性質，雙方應按約定内容繼續履行相應義務。

【規則詳解】

1.評估報告有效期屆滿，并不影響後續執行拍賣程序

——評估報告僅系啓動拍賣時确定保留價參考，進入拍賣程序後，評估報告有效期屆滿，原則上不影響後續拍賣程序。

标簽：執行｜執行拍賣｜評估報告｜有效期

案情簡介：2014年8月，銀行依生效判決申請執行器材公司，法院據此查封了器材公司名下房地産。2014年10月20日，法院委托的評估公司作出評估報告，顯示評估總價爲1200萬餘元，同時報告顯示“有效期1年”。法院按器材公司在案件訴訟程序中填寫的送達地址确認書确認的地址，向(xiàng)器材公司送達了該評估報告。2015年1月6日，進行第一次拍賣，後又進行兩次拍賣，均流拍。2016年1月，法院在淘寶網上以770萬餘元保留價公開變賣前述房地産，由開發公司競買成(chéng)交。嗣後，器材公司以法院未送達評估報告、依失效的評估報告變賣财産違反法定程序爲由提出執行異議。

法院認爲：①法院委托具有法定資質的評估公司對案涉房地産進行評估，法院按器材公司在案件訴訟程序中填寫的送達地址确認書确認的地址，向(xiàng)器材公司送達了評估報告，符合最高人民法院《關于進一步加強民事(shì)送達工作的若幹意見》第6條關于“當事(shì)人在送達地址确認書中确認的送達地址，适用于第一審程序、第二審程序和執行程序”規定，故器材公司主張法院未送達評估報告，剝奪其合法權益主張不能(néng)成(chéng)立。②評估報告僅系啓動拍賣時确定保留價的參考，進入拍賣程序後，評估報告有效期屆滿原則上不影響後續拍賣、變賣等程序。本案中，評估公司于2014年10月20日作出評估報告後，法院即于2015年1月6日以評估價爲保留價進行了第一次拍賣，并未超過有效期，之後又進行了第二次、第三次拍賣及變賣，符合法定程序，器材公司關于評估報告已失效不能(néng)采用主張不能(néng)成(chéng)立。裁定駁回器材公司異議。

實務要點：評估報告僅系啓動拍賣時确定保留價的參考，進入拍賣程序後，評估報告有效期屆滿，原則上不影響後續拍賣、變賣等程序。

案例索引：最高人民法院（2017）最高法執監438号“某器材公司與中國建設銀行股份有限公司建湖支行、劉軒羽、黃思軍執行監督案”，見《拍賣前未通知當事(shì)人等程序瑕疵能(néng)否引起(qǐ)網絡司法拍賣撤銷——江蘇鑫磐道(dào)路器材有限公司執行申訴案評析》（孫超，最高院執行局；審判長于明，審判員楊春，代理審判員邱鵬），載《執行工作指導·案例分析》（201802/66:53）。

2.拍賣未通知當事(shì)人，不當然引起(qǐ)網絡司法拍賣撤銷

——拍賣前未通知當事(shì)人，不屬于嚴重違反拍賣程序且損害當事(shì)人或競買人利益情形，故不能(néng)引起(qǐ)網絡司法拍賣撤銷。

标簽：執行｜執行拍賣｜程序瑕疵｜通知當事(shì)人

案情簡介：2014年8月，銀行依生效判決申請執行器材公司，法院據此查封了器材公司名下房地産。2014年10月20日，法院委托的評估公司作出評估報告，顯示評估總價爲1200萬餘元。法院按器材公司在案件訴訟程序中填寫的送達地址确認書确認的地址，向(xiàng)器材公司送達了該評估報告。2015年1月6日，進行第一次拍賣，後又進行兩次拍賣，均流拍。2016年1月，法院在淘寶網上以770萬餘元保留價公開變賣前述房地産，由開發公司競買成(chéng)交。嗣後，器材公司以評估價過低、法院未通知其參與拍賣違反法定程序爲由提出執行異議。

法院認爲：①器材公司在知曉法院選擇評估機構情況下，因無證據證明器材公司曾在案涉房地産評估、拍賣過程中就(jiù)評估程序及評估結論向(xiàng)法院提出異議。案涉房地産在淘寶網上經三次公開拍賣及一次公開變賣後才由開發公司競買成(chéng)交，說明該價格符合房地産真實市場價格，故器材公司關于案涉房地産評估價過低及法院低價處置财産主張，均缺乏事(shì)實依據。②雖然法院未能(néng)以個别通知方式通知器材公司參與競買，但其已按最高人民法院《關于人民法院網絡司法拍賣若幹問題的規定》第12條“網絡司法拍賣應當先期公告，拍賣公告除通過法定途徑發布外，還應同時在網絡司法拍賣平台發布”規定，在市級日報、淘寶網上發布公告，并未限制器材公司參與競買，器材公司亦未主張享有優先購買權等，且在淘寶網拍賣、變賣，能(néng)最大限度發現有意願的競買者即實現案涉房地産實際價值，故執行法院程序瑕疵不屬于最高人民法院《關于人民法院辦理執行異議和複議案件若幹問題的規定》第21條規定的嚴重違反拍賣程序且損害當事(shì)人或競買人利益情形，裁定駁回器材公司異議。

實務要點：拍賣前未通知當事(shì)人等程序瑕疵，不屬于最高人民法院《關于人民法院辦理執行異議和複議案件若幹問題的規定》第21條規定的嚴重違反拍賣程序且損害當事(shì)人或競買人利益情形，不能(néng)引起(qǐ)網絡司法拍賣撤銷。

案例索引：最高人民法院（2017）最高法執監438号“某器材公司與中國建設銀行股份有限公司建湖支行、劉軒羽、黃思軍執行監督案”，見《拍賣前未通知當事(shì)人等程序瑕疵能(néng)否引起(qǐ)網絡司法拍賣撤銷——江蘇鑫磐道(dào)路器材有限公司執行申訴案評析》（孫超，最高院執行局；審判長于明，審判員楊春，代理審判員邱鵬），載《執行工作指導·案例分析》（201802/66:53）。

3.先抵押後出租，執行标的上租賃權不能(néng)對抗抵押權

——執行标的上申請執行人抵押權設立在先，案外人租賃權成(chéng)立在後，租賃權不能(néng)影響并對抗在先設立的抵押權實現。

标簽：執行｜抵押｜先抵押｜租賃權

案情簡介：2013年1月，貿易公司以其房産向(xiàng)銀行抵押借款1.2億餘元并辦理登記。同年12月2日，貿易公司以前述房産再次抵押向(xiàng)洪某借款4500萬元，亦辦理登記。2013年12月16日，貿易公司將(jiāng)前述房産出租給實業公司。2015年，法院拍賣前述房産，評估價1.3億餘元，最終科技公司以8500萬元競買取得該房産，銀行和洪某分别作爲第一、第二順序抵押權人實現相應債權。實業公司以其享有租賃權爲由，提出案外人異議。

法院認爲：①依《物權法》第190條、最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第20條、最高人民法院《關于适用〈擔保法〉若幹問題的解釋》第66條規定，抵押權設立後抵押财産出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，法院不予支持。②案涉房産第一順序抵押權人銀行設立抵押權時間爲2013年1月，第二順序抵押權人洪某抵押權設立時間爲2013年12月2日，并均辦理了抵押權登記。實業公司提供的租賃合同顯示，其簽署該合同時間系2013年12月16日，可見，該租賃關系成(chéng)立于抵押權後。依前述規定，抵押權人在實現抵押權時，抵押物上設立的租賃關系對買受人不具有約束力。執行過程中，案涉房産評估價爲1.3億餘元，第一順序抵押權人債權額爲1.2億餘元，第二順序抵押權人債權額爲4500萬元，執行标的價值尚不足以清償抵押權，租賃權存在影響抵押權實現，執行标的最終以8500萬餘元成(chéng)交結果亦印證該事(shì)實，故案涉房産租賃關系對抵押權實現存在影響，抵押權實現時，該租賃關系對買受人科技公司不具有約束力。銀行作爲抵押權人在另一執行案中，已就(jiù)案涉房産拍賣款優先分配，該案與本案雖申請執行人不同，但均系對同一執行标的強制執行，對案涉房産執行而言，屬執行競合。基于執行标的同一性，科技公司作爲該标的買受人，其在銀行實現抵押權一案中請求承租人交付案涉房産抗辯，亦可在本案中主張。同時，實業公司是否在法院查封案涉房産前與貿易公司簽訂租賃合同并占有案涉房産問題，系事(shì)實認定問題，而非法律适用問題。實業公司對案涉房産租賃權成(chéng)立于抵押權之後，且對抵押權實現存在影響，其租賃權不能(néng)對抗貿易公司請求交付案涉房産權利。判決駁回實業公司訴請。

實務要點：執行标的上申請執行人抵押權設立在先，案外人租賃權成(chéng)立在後，如租賃權繼續存在于拍賣财産上，對在先抵押權實現有影響的，法院應將(jiāng)租賃權除去後進行拍賣，即租賃權不能(néng)對抗在先設立的抵押權。

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